Nieuwsbrief februari 2025 

Beste bewoners,

De eerste nieuwsbrief van 2025 is een feit! In deze editie blikken we terug op de uitgevoerde werkzaamheden in 2024 en de verdere professionalisering van het bestuur. Daarnaast geven we een kijkje achter de schermen bij het verzamelen en vastleggen van data over onze nutsvoorzieningen, inclusief verbruik en bijbehorende kosten.

Als kers op de taart delen we ook informatie over de aankomende Inloopavond met het bestuur.

Veel leesplezier!

Nieuwe VvE-beheerder

Wij hebben in 2024 met verschillende VvE-beheerpartijen gesproken om zo de meest geschikte partij voor ons complex te selecteren.

Met ingang van 1 januari 2025 is het beheer van onze Vereniging van Eigenaars (VvE) bij Geen Gezeur Groep B.V. (G.G. Groep) ondergebracht.

G.G. Groep beheert zowel kleinere complexen als grote appartementencomplexen en biedt meer dan alleen regulier beheer. Dankzij hun uitgebreide kennis van bouwkunde, renovatie en verduurzaming verwachten zij bij te kunnen bijdragen aan:

• Het opstellen en uitvoeren van onderhoudsplannen.

• Het aanvragen van subsidies voor verduurzaming of renovatie.

• Het selecteren van betrouwbare en geschikte aannemers.

Wat betekent dit voor u als eigenaar?

We hebben G.G. Groep gevraagd wat bewoners van deze overgang zullen merken. Hun reactie:
"We zorgen ervoor dat de overgang zo soepel mogelijk verloopt. Het belangrijkste is dat we samen met het bestuur en de eigenaren blijven werken aan een goed functionerende VvE. Betrokkenheid van eigenaren zien we als de sleutel tot een succesvol beheer."

Wij hebben veel vertrouwen in de samenwerking, met de G.G. Groep halen we een ervaren partner in huis, die zowel professioneel als proactief te werk gaat. We kijken dan ook uit naar een prettige en constructieve samenwerking in de komende jaren.

Heeft u vragen over deze overgang? Aarzel niet om contact met ons op te nemen.

Juridische zaken

Dilatatievoegen

Gezien de complexiteit en het ontbreken van voldoende juridische kennis binnen het bestuur hebben wij Rijssenbeek Advocaten ingeschakeld voor juridische stappen tegen de aannemer, Zoons bouw en afbouw. Rijssenbeek Advocaten heeft de aannemer op 2 september 2024 in gebreke gesteld. Volgens de wet moet Zoons bouw en afbouw een redelijke termijn krijgen waarin zij het herstel uit kunnen voeren. De aannemer had tot eind 2024 de tijd gekregen om het gehele project af te ronden. Helaas hebben er sinds 2 september geen werkzaamheden meer plaatsgevonden.

Tijdens de algemene ledenvergadering attendeerde een bewoner ons dat in augustus 2024 Zoon bouw en afbouw via de rechter faillissement heeft aangevraagd maar dat dit is afgewezen. De rechter heeft een curator aangesteld, deze is door Rijssenbeek Advocaten benaderd. De curator zal onderzoeken en bij Rijssenbeek Advocaten aangeven of Zoons bouw en afbouw over voldoende financiële middelen beschikt en of er nog geld te halen valt, voor we een eventuele verdere procedure starten.

Nu de redelijke termijn verlopen is mogen de dilatatievoegen vervangen worden. Wij hebben al meerdere offertes uitgevraagd om te vergelijken, om zo de nieuwe opdracht uit te zetten.

Tandarts

Een aantal jaar geleden is er in de praktijk van de tandarts lekkage geweest. De tandarts en zijn advocaat zijn van mening dat deze schade voortvloeit uit nalatigheid van zowel het bestuur als de vorige VvE-beheerder. Zij hebben een claim ingediend. Er zijn nog veel onduidelijkheden doordat Schep Vastgoed betrokken is geweest bij de initiële melding en daarop voortvloeiende communicatie tussen de tandarts, beheerder en het bestuur. Bij de laatste ledenvergadering hebben wij de advocaat van de tandarts de mogelijkheid gegeven om toelichting over de zaak te geven. Inhoudelijk kunnen wij er verder nog niet op ingaan maar het bestuur is bezig om alle stukken boven water te krijgen. 

Schep Vastgoed

In de afgelopen jaren heeft Schep Vastgoed behoorlijk wat steken laten vallen als het gaat om het beheren van ons complex. In de twee bovenstaande gevallen zijn zij nalatig geweest in het tot een goed einde brengen van het project en calamiteit. Het bestuur is aan het onderzoeken of wij Schep Vastgoed aansprakelijk kunnen stellen voor een deel van de, potentieel, door de VvE geleden schade.

Groot onderhoud

Warmwaterinstallatie 

In de afgelopen jaren hebben wij veel problemen met de verwarmingsinstallatie ervaren. De ketels waren oud, versleten en aan het eind van hun levensduur. Afgelopen zomer heeft de installatie van nieuwe ketels plaatsgevonden. Er is gekozen om de warmwaterinstallatie op te splitsen in twee losse installaties per ketelhuis (A-B kant). Een installatie voor de verwarming in de appartementen en een andere voor het warme leidingwater. Dit geeft ons de mogelijkheid om buiten het stookseizoen de ketel voor de verwarming uit te schakelen en zo energiekosten te besparen. Daarnaast is de installatie hybride-gereed, dit houdt in dat deze in de toekomst kan worden uitgebreid met een warmtepomp, die met de eventuele verduurzaming geplaatst zal worden.

De laatste stap van het project "Vernieuwing van de warmwaterinstallatie’ is het vervangen van de buffervaten. In elk ketelhuis staan twee grote vaten. Deze vaten zorgen ervoor dat te allen tijde voldaan kan worden aan de warmtevraag van de bewoners. De vaten zijn ook aan het eind van hun levensduur en dienen vervangen te worden. Het vervangen van deze vaten staat gepland voor midden 2025.

Hieronder een impressie van wat er veranderd is

Revisie techniek liften

Bij de revisie van de liftinstallatie lag de nadruk op het vernieuwen en moderniseren van de technische componenten. Dit omvatte onder andere:

• Het vervangen van motoren, aandrijfsystemen en besturingspanelen voor een verbeterde efficiëntie en betrouwbaarheid.

• Het vernieuwen van liftkabels, remsystemen en veiligheidsvoorzieningen om te voldoen aan de laatste veiligheidsnormen.

• Optimalisatie van de energie-efficiëntie door toepassing van moderne technologieën, zoals frequentiegestuurde aandrijvingen en LED-verlichting.

Deze technische revisie zorgt ervoor dat de liften weer volledig operationeel zijn en voldoen aan alle veiligheidseisen.

Bekleding en interieur

De bekleding en het interieur van de liftcabines zal in een later stadium worden aangepakt. 

Vervangen hydrofoorinstallatie B kant

Wat doet een hydrofoor, ook bekend als drukverhogingsinstallatie? De hydrofoorinstallatie is essentieel om de waterdruk in het gebouw optimaal te houden. De hydrofoorinstallatie zorgt ervoor dat water met de juiste druk wordt geleverd, zowel voor huishoudelijk gebruik als in de ketels. De hydrofoorinstallatie aan de B-kant ging richting het einde van zijn levensduur en is daarom preventief vervangen. Wat verandert er door de nieuwe installatie?

• Verbeterde prestaties: De nieuwe installatie zal efficiënter werken, is stiller en duurzamer dan het oudere model, wat invloed heeft op het energieverbruik.

• Lagere onderhoudskosten: Wanneer reparaties zich opstapelen, kan het economisch verstandiger zijn om te kiezen voor vervanging.

De hydrofoorinstallatie aan de A-kant is recenter vernieuwd en kan door het uitvoeren van periodiek onderhoud nog meerdere jaren mee.

Projecten

Camera's

In 2024 is er een achttal camera's geplaatst. Om bijdrage te leveren aan (het gevoel van) veiligheid en leefbaarheid. Dankzij het preventieve effect van cameratoezicht kunnen incidenten worden voorkomen/ ontmoedigd. Hoe wordt er met de privacy van de bewoners om gegaan en wie de beelden mag inzien wordt beschreven in het Protocol cameratoezicht 

Water- en radiatormeters

Omdat de huidige radiatormeters aan het eind van hun levensduur waren, zijn in januari 2025 in alle woningen nieuwe radiatormeters geïnstalleerd. De nieuwe radiatormeters zijn door een andere organisatie geleverd. De afrekening over 2024 zal nog door ISTA berekend worden, vanaf 2025 is Techem verantwoordelijk voor de afrekening. Omdat er een overgangsperiode van een paar weken was zijn de radiatormeters pas actief geworden op 01-02-2025. Voor de maand januari, de overgangsperiode, zal het verbruik worden geschat. Het streven is hierbij om rekening te houden met het stookgedrag van bewoners, zodat de verdeling zo eerlijk mogelijk gebeurt.

Watermeters

In november zijn bij alle bewoners twee watermeters in de woning geïnstalleerd. De watermeters maken het mogelijk om het verbruik per woning te meten, dit in tegenstelling tot de oude situatie waarin er gebruik werd gemaakt van de verdeelsleutels van een woning om de kosten door te rekenen aan de bewoners. Het contract voor de watermeters is een contract in combinatie met de radiatormeters. Dit houdt in dat vanaf 1-1-2025 Techem verantwoordelijk is voor de registratie en uiteindelijk de afrekening van het gebruik.

Verrekening januari 2025

De stookkosten voor januari (de gasnota e.d.) worden verdeeld op basis van het relatieve verbruik over de latere maanden. Hierdoor wordt rekening gehouden met het stookgedrag van bewoners. Bij eventuele verhuizing in de loop van het jaar worden de kosten voor januari geschat door het verbruik van de woning over de periode tot aan de verhuizing te vergelijken met het collectieve verbruik in die periode.

Voor meer informatie over de afrekening stookkosten zie Jaarlijke afrekening energiekosten.

Brandveiligheidsscan 

Uitvoering brandveiligheidsscan en opgelegde eisen door de verzekeraar

Begin 2023 is door een onafhankelijke en gecertificeerde partij een uitgebreide brandveiligheidsscan uitgevoerd. Deze scan was bedoeld om een gedetailleerd beeld te krijgen van de huidige staat van de brandveiligheid binnen het gebouw en om eventuele risico's en verbeterpunten in kaart te brengen. De resultaten van deze inspectie zijn gedeeld met de verzekeraar, die op basis van de bevindingen specifieke eisen heeft gesteld om de brandveiligheid te waarborgen en de risico's voor personen en eigendommen te minimaliseren.

De door de verzekeraar gestelde eisen zijn als volgt:

1. Blusmiddelen in lifthallen:
   In elke lifthal dient een goedgekeurd en adequaat blusmiddel beschikbaar te zijn. Dit kan bijvoorbeeld een poederblusser of CO2-blusser zijn, afhankelijk van de specifieke risico’s van het gebouw. Het doel hiervan is om bij een beginnende brand direct te kunnen handelen en de schade te beperken.

2. Inspectie van de elektriciteitsruimte:
   Een onafhankelijke en gecertificeerde inspectie van de elektriciteitsruimte is vereist. Deze inspectie moet gericht zijn op het identificeren van potentiële brandrisico’s, zoals verouderde bekabeling, oververhitting van apparatuur of andere gebreken die kunnen leiden tot brandgevaar. De resultaten van deze inspectie dienen te worden gedocumenteerd, en eventuele tekortkomingen moeten zo snel mogelijk worden opgelost.

3. (Optioneel) Installatie van een sprinklerinstallatie in de containerruimte:
   Hoewel dit punt optioneel is, wordt sterk aangeraden om een sprinklerinstallatie te installeren in de containerruimte. Aangezien deze ruimte vaak brandbare materialen bevat, zoals papier, plastic en andere afvalstoffen, kan een sprinklerinstallatie een effectieve maatregel zijn om een beginnende brand snel te blussen en verdere escalatie te voorkomen. 

Belang van naleving:

Het naleven van deze eisen is essentieel om te voldoen aan de verzekeringsvoorwaarden en om de veiligheid van bewoners, gebruikers en het gebouw zelf te waarborgen. Het implementeren van deze maatregelen kan bovendien bijdragen aan een verlaging van het risico op schadeclaims en mogelijke aansprakelijkheidskwesties.

Reeds uitgevoerde acties:

• Het aanbrengen van de vereiste blusmiddelen in alle lifthallen.

• Het plannen van de onafhankelijke inspectie van de elektriciteitsruimte, inclusief het aanpakken van eventuele gebreken die tijdens de inspectie worden vastgesteld.

• Het overwegen en beoordelen van de installatie van een sprinklerinstallatie in de containerruimte, met een kosten-batenanalyse en eventuele verdere afstemming met de verzekeraar.

Door actief op deze punten in te spelen, wordt niet alleen aan de eisen van de verzekeraar voldaan, maar ook een veilige en betrouwbare omgeving gecreëerd voor alle gebruikers van het gebouw.

Inloopavond bestuur

Beste bewoners,

Graag nodigen wij jullie uit voor een inloopavond georganiseerd door het VvE bestuur de Molenwijk. Het doel van deze bijeenkomst is om op een informele en laagdrempelige manier met elkaar in contact te komen. Tijdens deze avond kun je in een informele setting uw ideeën, opmerkingen of vragen delen met het bestuur en andere bewoners. 

Details van de inloopavond
📅 Datum:  5 maart
🕒 Tijd: 19:30
📍 Locatie: Honk 1e etage korte zijde A kant

WhatsApp groepen

Het bestuur maakt gebruik van een WhatsApp groep om bewoners op de hoogte te houden van calamiteiten, incidenten en overige werkzaamheden. Het is in deze groep niet mogelijk om te chatten.